吳垠：從全球視角化解樓市庫(kù)存

2015年12月14日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議研究2016年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革。美國(guó)也于近期推出了松綁外資投資美國(guó)樓市的政策。2015年12月19日，美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬簽署了一項(xiàng)法案，降低實(shí)施了35年之久的外國(guó)資本投資美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的稅率。該法案規(guī)定，外國(guó)養(yǎng)老基金在美國(guó)投資房地產(chǎn)時(shí)，可享有與美國(guó)養(yǎng)老基金同等的待遇。新法案還允許外國(guó)養(yǎng)老金最高可購(gòu)買(mǎi)美國(guó)上市房地產(chǎn)投資信托基金的10%，之前的上限為5%。盡管兩國(guó)的政策出發(fā)點(diǎn)不同，但做一番比較，或許可找出某些應(yīng)對(duì)之策。

住房市場(chǎng)改革牽動(dòng)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略全局

中國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存化解方案，對(duì)準(zhǔn)了各個(gè)區(qū)域?qū)蛹?jí)特別是近年來(lái)三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)剩供給造成的城市化“虛胖”問(wèn)題。現(xiàn)階段，中國(guó)住房市場(chǎng)的改革牽動(dòng)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的全局，即前一階段形成的住房市場(chǎng)存量如果不盡快為新增需求化解，后續(xù)的城鎮(zhèn)化很可能導(dǎo)致大量土地浪費(fèi)和農(nóng)地征用型城鎮(zhèn)化的不斷復(fù)制。樓市若延續(xù)這種發(fā)展?fàn)顟B(tài)，不僅會(huì)使開(kāi)發(fā)商及其銀行資金供給系統(tǒng)出現(xiàn)斷裂問(wèn)題，還會(huì)使中國(guó)出現(xiàn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力無(wú)法轉(zhuǎn)移到城市的“過(guò)度城市化”后的結(jié)果。

因此，中央明確提出，通過(guò)推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。這顯然是為促進(jìn)農(nóng)民工購(gòu)房做出的戰(zhàn)略性考慮。新型城鎮(zhèn)化的一大目標(biāo)即是努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶(hù)。如果按照戶(hù)均4—5人計(jì)算，那么這1億規(guī)模左右的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，將會(huì)產(chǎn)生超過(guò)2000萬(wàn)套的城市住房需求。另外，按照未來(lái)5年1億人城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購(gòu)房（人均33.3平方米），未來(lái)5年總共會(huì)購(gòu)買(mǎi)23.1億平方米。同時(shí)，考慮到三四線城市與農(nóng)村的距離因素，總量超過(guò)2000萬(wàn)套、人均超過(guò)30平方米的需求，將主要覆蓋目前嚴(yán)重積壓于上述地區(qū)的存量及新增樓盤(pán)。這個(gè)戰(zhàn)略調(diào)整如果得以實(shí)現(xiàn)，中國(guó)住房市場(chǎng)供給側(cè)的調(diào)整將取得巨大成功。

促使農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房

存在較大困難

第一，三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存之所以積壓嚴(yán)重，是因?yàn)檫@些樓盤(pán)所在地多位于城郊結(jié)合部、農(nóng)地征用區(qū)域，或者集中整理后通過(guò)增加掛鉤實(shí)現(xiàn)連片開(kāi)發(fā)的宅基地，或農(nóng)村建設(shè)用地等區(qū)域。這些地方缺乏城市化生活配套所需的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)以及就業(yè)機(jī)會(huì)，住進(jìn)樓房不等于實(shí)質(zhì)上的“身份”改變，更不意味著找到發(fā)展的機(jī)遇并致富。

第二，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口缺乏足夠的資金和信用來(lái)化解住房庫(kù)存。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口盡管數(shù)量龐大，但是其收入來(lái)源主要依靠打工和務(wù)農(nóng)收入。現(xiàn)階段三四線城市的平均收入水平和農(nóng)業(yè)收入水平加起來(lái)，也很難支撐他們?cè)谌�四線城市的購(gòu)房需求。替代性的選擇是，在一二線城市打工，在三四線城市購(gòu)房。問(wèn)題是，如果農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口能夠較為穩(wěn)定地在一二線城市打工，他們往往不會(huì)選擇去三四線城市購(gòu)房。

第三，短期內(nèi)政府難以出臺(tái)大規(guī)模的補(bǔ)貼政策，并配套改善三四線城市樓盤(pán)周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)環(huán)境。例如，一套80平方米的三四線住房，按5000元的均價(jià)計(jì)算，已經(jīng)達(dá)到40萬(wàn)元的交易額。如果政府補(bǔ)貼達(dá)不到30%或以上，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口很難有購(gòu)房的動(dòng)力。假設(shè)每套新購(gòu)住房政府補(bǔ)貼12萬(wàn)元以上，僅就2015年新增的400萬(wàn)套住房而言，政府就將支出4800億凈財(cái)政資金補(bǔ)貼。從這個(gè)角度看，讓政府接盤(pán)樓市前些年過(guò)度發(fā)展造成的存量，既不可能，也違背了讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的改革宗旨。

第四，中小城市不斷復(fù)制“大城市病”的弊端，使去庫(kù)存面臨極大壓力。2015年9月，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布報(bào)告指出，中國(guó)287個(gè)地級(jí)市中，“亞健康”城市占9成以上，資源緊缺、環(huán)境污染等“城市病”或“亞健康”現(xiàn)象依然普遍。

積極爭(zhēng)取國(guó)際資金消化中國(guó)樓市庫(kù)存

美國(guó)在同一時(shí)期展開(kāi)的降低甚至取消外來(lái)資本在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)征稅，除了吸引養(yǎng)老基金這種成熟的投資基金外，對(duì)國(guó)際游資特別是來(lái)自中國(guó)市場(chǎng)住房投資的吸引，無(wú)疑是個(gè)巨大的推手。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)2015年6月底的報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)人已經(jīng)變成美國(guó)物業(yè)的大買(mǎi)家之一。在截至2015年3月底的一年里，中國(guó)買(mǎi)家在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上支出了286億美元，同比增加了30%，其中主要用于購(gòu)買(mǎi)住宅物業(yè)。美國(guó)降低乃至取消外國(guó)資本投資美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅率的法案，無(wú)疑將吸引更多中國(guó)市場(chǎng)的住房投資基金。以應(yīng)對(duì)美國(guó)的住房投資稅率改革政策為入手點(diǎn)，從全球視角來(lái)化解中國(guó)住房市場(chǎng)庫(kù)存過(guò)高的難題，或許能取得政策上的突破。

第一，改變住房70年產(chǎn)權(quán)的期限制度，接軌國(guó)際住房市場(chǎng)的常規(guī)做法。中國(guó)可以不采用西方國(guó)家的住房私有產(chǎn)權(quán)制度，但是完全可以將70年的住房產(chǎn)權(quán)購(gòu)買(mǎi)年限延長(zhǎng)到住房投資回報(bào)率絕對(duì)可以接受與信任的年份。這一舉措，既不至于引起住房產(chǎn)權(quán)制度與現(xiàn)有城市國(guó)有土地制度以及農(nóng)村集體土地制度的激烈沖突，也能夠充分穩(wěn)定住房購(gòu)買(mǎi)者、住房擁有者的預(yù)期。

第二，放開(kāi)外國(guó)資本購(gòu)買(mǎi)中國(guó)樓市的制度障礙，積極爭(zhēng)取國(guó)際資金消化中國(guó)樓市庫(kù)存，對(duì)沖美國(guó)樓市放開(kāi)政策。國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)需求，尤其是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的資金量不足是一個(gè)客觀事實(shí)。政府擔(dān)保、銀行貸款對(duì)那些投資型住房需求往往幫助較大，但對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房需求則是杯水車(chē)薪。積極引入外資，合理管理，倡導(dǎo)政府與社會(huì)資本特別是外資合作的模式，對(duì)分擔(dān)中央與地方在化解樓市庫(kù)存方面的財(cái)政負(fù)擔(dān)，可以大有作為。美國(guó)對(duì)其國(guó)內(nèi)購(gòu)房者的保護(hù)以及對(duì)其房地產(chǎn)的投資限制，可以說(shuō)異常小心，但也主動(dòng)調(diào)整了35年沒(méi)動(dòng)過(guò)的海外投資限制性法案。多管齊下既是政策創(chuàng)新，又可分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

第三，引入以人為本的城市發(fā)展理念，并將部分三四線樓市及其公共服務(wù)設(shè)施打包為標(biāo)的，主動(dòng)推向國(guó)際市場(chǎng)。外資引入不是單純的資金引入，更是在以人為本的城市發(fā)展理念下的引入。再就是統(tǒng)籌管理，要在空間、規(guī)模、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、建設(shè)、管理、生產(chǎn)、生活和生態(tài)等多個(gè)方面，提高城市工作的全局性、系統(tǒng)性、宜居性。

其實(shí)，現(xiàn)階段許多樓盤(pán)在開(kāi)發(fā)時(shí)也曾追求上述城市發(fā)展價(jià)值觀，但為什么三四線樓市依舊大量過(guò)剩？由于各地情況千差萬(wàn)別，樓市過(guò)剩情況不好一概而論。但是，其發(fā)展的方向性偏差肯定是客觀存在的。引入外資投資、經(jīng)營(yíng)乃至重建相關(guān)三四線樓市和公共服務(wù)設(shè)施的目的，就是在那些我們?nèi)菀缀雎缘姆矫妫�特別是城鎮(zhèn)化過(guò)程中關(guān)于人性化的舒適、宜居等，通過(guò)注入外資的模式，帶來(lái)城市管理上的質(zhì)變。

（本文系國(guó)家社科基金青年項(xiàng)目“我國(guó)新型城鎮(zhèn)化道路的理論、模式與政策研究”（14CJY023）階段性成果）（作者單位：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）